賃貸物件の事務所利用がバレたらどうする？居住用賃貸の事務所利用について詳しく解説！2023年10月01日(日)
居住している賃貸物件で開業したいと考えた場合、黙ってしてもよいのでしょうか？
すでに内緒で事務所をかまえているのであれば、バレてしまうとどうなってしまうのか不安もあるでしょう。
そこで本記事では、居住している賃貸物件で開業がバレてしまった場合や事務所利用することついて詳しく解説します。
賃貸には事務所利用可の物件と居住用の物件がある
賃貸は事業用と居住用と分かれており、使用目的や方法、賃貸費用・初期費用などにも違いがあります。
居住用として使用している物件を事業用とできるか、またその逆は可能か、リスクはあるかなどについて解説していきます。
居住用の賃貸を事務所として利用することは可能？
居住用の賃貸を事務所として利用することは、できないと考えたほうがよいでしょう。
ただし、事業内容によっては貸主に了承してもらえる可能性はあります。
賃貸が事業用と居住用に分かれているのには理由があります。
事業用物件は居住用に比べて賃料が高く設定されているため、初期費用も居住用物件より高額です。
賃料が高めに設定されている理由については、人の出入りが多く、物件が傷みやすいことがあげられるでしょう。
また、保証金（敷金）も高めに設定されています。事業がうまくいかない可能性がゼロではなく、賃料の滞納リスクがあるためです。
保証金の目安は賃料の3ヵ月〜6ヵ月ですが、6ヵ月以上の場合もあります。そのため、事業用物件を借りる際は、確認が必要です。
また、見落としがちなのが消費税です。
居住用の賃貸物件の賃料について消費税はかかりませんが、事業用の賃貸物件については、退所時に返還される保証金（敷金）以外は課税されます。
ただし、保証金（敷金）は返金されないと契約上に書かれている場合は、保証金（敷金）にも消費税がかかります。
住宅兼事務所の場合は、居住部分と事務所として使用している面積を分け、事業用の面積分のみに消費税がかかるしくみです。
さまざまな理由から、事業用と居住用の賃貸と分かれていますが、事業内容や貸主の判断で一部については許可してもらえる可能性はあります。
ただし、事務所として経営していくのであれば、居住用物件の制限によって事業継続が難しくなるだけではなくリスクも増えていくため、事業用の物件がおすすめです。
貸主に内緒で開業したらバレる？法人登記は？
賃貸の貸主は、物件登記の際、事業用なのか居住用なのかを登録しなければなりません。
前述した通り、賃料・初期費用だけではなく消費税などの税金にも関わってくるため、契約書にも居住用物件、もしくは事業用物件についての記載があります。
そのため、居住用物件にもかかわらず、事務所として利用してしまうと契約書違反になるでしょう。
ただし、事務所の看板をださず、事業として人の出入りもなくパソコン1台で済むようであれば、許可をしてもらえる可能性があります。
また、意を決して貸主に相談したとしても、貸主が契約違反としてとらえ「退去」との判断をくだす可能性も考えられます。
法人登記については、本店所在地の登録場所が自分の所有している物件である必要はなく、賃貸借契約書の確認もされないことから、法律の上では問題ありません。
そのため、法人登記自体は問題なくできます。
しかし、賃貸借契約書に記載されている用途と違うことや法人登記禁止の条項が入っていることにより、管理規約や契約上の違反となるでしょう。
場合によっては、退去だけではなく、損害賠償請求をされる可能性もあります。
たとえ内緒で開業し、法人登記までできたとしても、法人登記は誰でも確認ができるため、思わぬところから発覚してしまう可能性はあるでしょう。
居住用の賃貸物件を事務所として使用するリスクとは
居住用の賃貸物件を事務所として使用した場合、退去や損害賠償請求をされるリスクがあります。
バレなければよいと考えていると、無断でした法人登記が見つかってしまったり、周りの住民が貸主に訴えたりなどすれば、貸主からの印象は非常に悪くなります。
すると、考えていなかった時期に退去を迫られる可能性もでてくるでしょう。
業務も止めざるを得ない状態になります。
また、周りの住民に迷惑がかかるようなことがあれば、損害賠償請求に頭を悩ませる事態にまで発展する可能性があるでしょう。
とはいえ、正直に事務所として利用していることを貸主に話したことで、退去を迫られてしまう可能性も否定できません。
事務所を居住用として利用することは可能か
事務所を居住用としても利用することについては、賃貸借契約書に「居住禁止」の一文が含まれていることがほとんどのため、難しいでしょう。
オフィス物件は賃料に消費税がかかるため、保証金の設定も居住用より高く、退去時の原状回復条件にも違いがあります。
残業などで数日寝泊りするようなことは想定できますが、継続的に生活していくような設備は整えられていません。
退去の場合は、3ヵ月〜半年前には退去通知が必要です。
原状回復条件についても居住用の場合に比べてかなり厳しく、工事が必要となることが多いため、早い段階で新しいオフィスとの二重の賃貸料の支払いが発生してしまいます。
そのため、事務所を居住用とするのは、あまり現実的とはいえないでしょう。
賃貸物件で事務所を構えたい場合はリスクをなくす
賃貸物件の居住用物件と事務所用物件は、さまざまな面で違いがあるため、居住用物件での開業や法人登記は、基本的にできません。
しかし、貸主のタイプや判断によるところが大きいため、同じ居住用タイプでも物件によって一部許可がもらえる場合もあります。
ただし、逆に退去や損害賠償にまで発展する可能性もあるでしょう。
事業の継続を考えているのであれば、制限のある居住用物件ではなく、事業用物件にすることをおすすめします。
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